Blogs

Hoe maken we ruim baan voor niet-traditionele woonvormen?

ir. Jolanda Luijten
   
6 december 2018

Deze week bezocht ik het wooncongres dat jaarlijks wordt georganiseerd door OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving en Platform 31. Rode draad in het programma was (Ver)dringen op de woningmarkt. Voor iedereen een plek?!

Het is druk op de woningmarkt. Volgens de voorspellingen uit onderzoek van Capital Value en ABF Research zullen tot 2020 nog zo’n 235.000 woningen in Nederland moten worden bijgebouwd. Maar niet het aantal woningen is de grootste uitdaging. Het is vooral een kwalitatieve opgave. De samenleving is de afgelopen decennia sterk veranderd, maar het woningaanbod is hierin niet meegegroeid.

Er is een groot tekort aan betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen. Het huidige woningaanbod bestaat grotendeels uit ruime eengezinswoningen, terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens enorm is gestegen en nog verder zal stijgen. Een eenpersoonshuishouden betekent ook één inkomen om de woonlasten te dragen. De behoefte aan betaalbare woningen is dus groot. Ook starters op de woningmarkt zijn op zoek naar een betaalbare woning. Zij hebben vaak een te hoog inkomen voor de sociale huur, waarvoor bovendien lange wachtlijsten zijn. Tegelijkertijd hebben ze onvoldoende eigen middelen om een koopwoning te bemachtigen, die tegenwoordig gemiddeld € 350.000,– blijkt te kosten. Bovendien zit de woningmarkt op slot en vindt er nauwelijks doorstroming plaats.

Woningcorporaties zijn beperkt in hun mogelijkheden om middeldure huurwoningen aan te bieden. Het is dus maar goed dat steeds meer particuliere investeerders hierop inspelen, of niet? Investeerders kopen goedkope koopwoningen op en verhuren deze aan woningzoekenden die een te hoog inkomen hebben voor de sociale sector.  De behoefte aan middeldure huur is immers groot zoals hiervoor al aangegeven.

Probleem is echter dat voor diezelfde betaalbare koopwoning, waarvan er toch al zo weinig vrij komen op de markt, nog heel veel anderen in de rij staan. Die starter, die de woning nu kan huren van de investeerder, had diezelfde woning mogelijk veel liever zelf gekocht. Daarnaast zijn er nog diverse kwetsbare mensen die met spoed een betaalbare woning zoeken, zoals ouders met kinderen die na een scheiding op zoek zijn naar een betaalbare woning, arbeidsmigranten, dak- en thuislozen, illegalen, statushouders, verwarde personen et cetera. Dit segment, tijdens het wooncongres betiteld onder de naam ‘het souterrain van de woningmarkt’ doet allemaal een beroep op diezelfde betaalbare woning. Omdat die onvoldoende beschikbaar zijn, zoeken deze kwetsbare groepen nu hun heil in kwetsbare wijken, krimpregio’s en op recreatieparken.

Columnist Toine Heijmans maakte de vergelijking met Tiny Houses. Tiny Houses zijn klein, waar je rustig kunt wonen in een groene omgeving, die we plaatsen op zogenaamde ‘Pauzelandschappen’. Hiermee creëren we een ideale en innovatieve woonoplossing voor spoedzoekers en mensen die goedkoop willen wonen. Bieden de vakantieparken niet dezelfde woonoplossing?

Toch blijkt er een groot verschil tussen recreatieparken en Tiny Houses. Tiny Houses zijn duurzaam, hip en niet bedoeld voor het souterrain van de samenleving. Op recreatieparken zien we overlast en verloedering, ze vormen een bron voor ondermijning en criminaliteit en er vindt een opeenhoping plaats van sociale problematieken.

De provincie Noord-Brabant heeft onlangs een onderzoek laten uitvoeren waaruit bleek dat een derde van de vakantieparken te weinig toekomstperspectief heeft. Maar dat betekent dat twee derde van de vakantieparken prima functioneert en bij de ‘slechte’ vakantieparken is het ook niet alleen maar kommer en kwel. Door deze te transformeren, met een goede beheerder en exploitatie, kunnen recreatieparken juist prima woonoplossingen bieden. Ze moeten dan wel volwaardig onderdeel vormen van het woningbouwbeleid. En niet doen alsof ze geen woonfunctie bieden maar louter een recreatiefunctie vervullen.

Algemeen wordt dus erkend dat er behoefte is aan een veel gevarieerder aanbod van verschillende type woningoplossingen. Zo is dus onder andere behoefte aan kleinere betaalbare woningen, duurzame woningen gelegen in een groene omgeving, wooncollectieven met zorg, inwoning of woningdelen, grote aantallen woningen die beschikbaar en bestemd zijn voor diverse groepen spoedzoekers, waar mensen tijdelijk kunnen verblijven terwijl ze op zoek gaan naar een passende permanente woonoplossing, et cetera.

Maar deze initiatieven komen lastig van de grond. Vaak worden ze belemmerd door allerlei regeltjes. Er zijn altijd wel redenen te bedenken waarom een niet-traditionele woonvorm niet mogelijk is. Niet omdat het onmogelijk is, maar wel omdat het lastig is het te realiseren.

Ook Provinciale Staten van Noord-Brabant (h)erkent het probleem en heeft middels een motie het college gevraagd ruim baan te maken voor initiatieven voor niet-traditionele woonvormen.

De provincie heeft het PON gevraagd te onderzoeken of, en zo ja, welke belemmeringen worden ervaren bij de realisatie van niet-traditionele woonvormen, zowel binnenstedelijk als in het buitengebied. Hiervoor zijn we met een research community een week lang online in discussie gegaan met wethouders, ambtenaren, initiatiefnemers van niet-traditionele woonvormen (zowel bewonersinitiatieven als projectontwikkelaars) en deskundigen/adviseurs.

Klik hier voor de rapportage met de resultaten van het onderzoek.

Belangrijkste bevinding is dat niet zozeer de regelgeving de grootste bottleneck is, maar de manier waarop met de regels wordt omgegaan. Met name houding en proces spelen een rol. Gemeenten en provincie moeten niet langer uitsluitend sturen op regels, maar in de geest van de nieuwe Omgevingswet sturen op doelen en kwaliteit. Hiervoor is een grote cultuurverandering in overheidsland noodzakelijk. Een enorme uitdaging die de komende jaren zal zorgen voor de nodige spanning, maar kan zorgen voor hele mooie duurzame en vernieuwende oplossingen.

Dat hiervoor nog een lange weg te gaan is constateerde ik tijdens mijn laatste kennissessie op het wooncongres, waarin Prof.dr. Willem Korthals Altes inzicht gaf in de mogelijkheden om als gemeente via grondbeleid te borgen dat er voor iedereen een plek blijft op de woningmarkt. Als oplossingen werden allerlei regels en kaders aangeboden waarmee gemeenten hun wensen kunnen afdwingen bij ontwikkelaars. Een aanpak gebaseerd op argwaan en wantrouwen jegens elkaar.

Naar mijn mening is juist een gelijkwaardige samenwerking de enige wijze om ruim baan te maken voor niet-traditionele woonvormen.